Casus: Mantelzorgwoning & belasting: twee routes die wél werken
De casus is echt. De inhoud is geanonimiseerd conform mijn beleid.
Mantelzorg is mooi. Een mantelzorgunit kan onder voorwaarden vergunningvrij worden gerealiseerd. Of dat in jouw situatie kan, hangt af van het bouwplan, de locatie en de geldende regels. Stem dit vooraf af met de gemeente. De fiscale behandeling wordt afzonderlijk beoordeeld. In deze blog leg ik uit hoe je de financiële en juridische afspraken zorgvuldig regelt.
We lopen een geanonimiseerde casus door met fictieve bedragen die ik heb geadviseerd. Het erfrecht en financiële planning komen in deze casus samen. Ik zet twee werkbare routes naast elkaar:
Route 1: schenking onder last + recht van gebruik en bewoning (RUB) + bruikleen (géén huur)
Route 2: huur (met WWS/huurbescherming), eventueel óók schenking onder last via een huurlast.
Je leest ook waarom ik in deze casus route 1 heb geadviseerd, waarom voor de Successiewet 6% geldt (nog wel, maar wijzigt vanaf 2028) en in box 3 4%. En waarom een sloopclausule in deze casus geen formaliteit is, maar juist rust geeft.
De casus in 1 minuut
Wie? Gepensioneerd stel uit Maastricht, vier kinderen.
Plan? Ouders verkopen hun huis en trekken in bij hun zoon en schoondochter in Rotterdam.
Woning? Totale woonoppervlakte 330 m²; mantelzorgdeel 75 m² met eigen ingang, keuken en sanitair (zelfstandig).
Adres? Geen kadastrale splitsing en geen eigen adres.
Eigendom? Blijft 100% bij zoon/schoondochter. Ouders krijgen geen eigendom.
Verbouwing? Betaald door ouders, max. € 125.000.
Sloopclausule? Ja: na overlijden van de langstlevende ouder wordt de unit gesloopt (licht, zicht en waarde van de woning herstellen).
Vragen? Hoe werkt dit fiscaal? Wat betekent het erfrechtelijk? Welke route past het best?
Rekenbasis
WOZ-peildatum woning: € 646.000.
Deelwaarde mantelzorgdeel: 75 / 330 = 22,727% ⇒ € 146.818.
Leeftijd jongste ouder bij passeren: 79.
Dit is een vereenvoudigd rekenvoorbeeld. De toerekening van de WOZ-waarde naar oppervlakte is hier een aanname; bij uitvoering moet de deelwaarde worden onderbouwd. Voor de genoemde schenkbelastingbedragen is gerekend met de jaarlijkse ouder-kindvrijstelling van 2025 (€ 6.713), volledig beschikbaar, en het tarief van 10%. Gebruik bij een schenking in een ander jaar de dan geldende vrijstelling en tarieven.
Waarom 6% en 4%?
Successiewet (schenken/erven): reken met 6% per jaar over de (deel)waarde van het goed, vermenigvuldigd met een leeftijdsfactor. Bij een recht op twee levens dat eindigt bij de langstlevende neem je jongste − 5. Met 79 → 74 ⇒ factor 7.
Inkomstenbelasting (box 3): reken met 4% per jaar over de (deel)waarde, met een leeftijdsfactor van jongste − 10 bij twee levens. Met 79 → 69 ⇒ factor 9.
Dit zijn vaste waarderingsregels voor genotsrechten: 6% voor de Successiewet, 4% voor box 3, elk met een eigen factor.
Route 1 — Schenking onder last + RUB + bruikleen (géén huur)
Wat je tekent
Notariële schenkingsakte onder last: ouders schenken de verbouwing (max. € 125.000) aan één kind (hier: de zoon), “vrij van recht” (ouders betalen de schenkbelasting).
RUB-akte: ouders krijgen een recht van gebruik en bewoning op 75 m², voor beide levens, eindigend bij de langstlevende.
Bruikleen/kostgeld: geen huur; hooguit een nette afspraak over nuts/verzekeringen.
Sloopclausule: in akte én in de testamenten. Sloop na overlijden langstlevende; kosten uit diens nalatenschap (een sloopdepot kan handig zijn).
Waarom deze route vaak het best past bij mantelzorg
Duidelijkheid: geen huurbescherming, geen WWS; het gaat om wonen en zorgen, niet om een huurrelatie.
Fiscaal efficiënt: de waarde van het woonrecht is een last op de schenking en drukt het belaste bedrag.
Eerlijk richting broers/zussen: door sloop blijft er geen blijvende vermogenssprong achter.
Rekenvoorbeeld (indicatief)
Waarde woonrecht (SW) = 6% × € 146.818 × factor 7 ≈ € 61.664.
Schenking onder last = € 125.000 − € 61.664 = € 63.336.
Vrij van recht (ouders betalen de schenkbelasting) ⇒ na vrijstelling en bruteren ≈ € 6.291.
Verbouwing plus schenkbelasting in dit rekenvoorbeeld: circa € 131.291. Notariskosten, een eventueel depot en eventuele overdrachtsbelasting zijn hierin niet opgenomen.
Bij de vestiging van een zakelijk recht van gebruik en bewoning moet ook de overdrachtsbelasting worden beoordeeld. Daarnaast vraagt deze combinatie van financiering door de ouders en levenslang woongenot om toetsing aan artikel 10 Successiewet. Dat artikel kan bij overlijden tot erfbelasting leiden, ook als eerder al schenkbelasting is betaald. De precieze verkrijging, waardering en eventuele verrekening van eerder betaalde belasting hangen af van de afspraken en omstandigheden. Een sloopclausule sluit die toets niet op zichzelf uit. De berekening hierboven is daarom geen totaalberekening van alle belastingen tijdens de looptijd en bij overlijden.
Box 3 na passeren
Bij het gezin (kinderen): het 75 m²-deel is geen eigen woning ⇒ box 3 als blote eigendom.
RUB-waarde (IB) = 4% × € 146.818 × factor 9 ≈ € 52.855.
Blote eigendom = € 146.818 − € 52.855 = € 93.964 (belegging in box 3).
Evenredig deel van de hypotheekschuld verhuist mee naar box 3; rente over dát deel is niet meer aftrekbaar.
Bij de ouders: RUB-waarde (≈ € 52.855) in box 3.
Erfrecht & partners
Niet-inbrengplichtig motiveren in het testament: mantelzorg + sloop; er is geen blijvende bevoordeling. (Legitieme regels blijven gelden.)
VSO tussen zoon en schoondochter over vergoedingsrechten:
Constateren: verbouwing + RUB + sloop geven geen vermogensverschuiving naar de partner.
Nominaliteitsleer uitsluiten; beleggingsleer alleen bij verkoop vóór sloop met aantoonbare meerwaarde.
Hecht de VSO aan de akte.
Route 2 — Huur (zelfstandige unit), met of zonder huurlast als schenking
Wat je tekent
Notariële schenkingsakte (ouders schenken € 125.000 aan de zoon, vrij van recht).
Huurcontract zelfstandige woonruimte: huurbescherming; Bij elk nieuw huurcontract, in alle segmenten (ook vrije sector), is een WWS-puntentelling als bijlage verplicht. Gemeenten handhaven en kunnen boetes opleggen. Praktisch betekent dit: puntentelling opstellen, onderbouwing bewaren en bij wijzigingen actualiseren. Dit maakt Route 2 administratief zwaarder dan Route 1.
Sloopclausule: aanvullende overeenkomst + testament.
Twee smaken
Route 2A (simpel) — geen last
Schenking = € 125.000 → vrij van recht ≈ € 13.143 schenkbelasting.
Kies dit als je markthuur vraagt en geen extra techniek wilt.
Route 2B (technischer) — schenking onder last via huurlast
Leg vast dat je onder WWS-maximum verhuurt i.p.v. markt.
Waarde last ≈ contante waarde van het jaarlijkse huurverschil × factor 7.
Drukt de belaste schenking (scheelt vaak enkele duizenden), maar vraagt onderbouwing (puntentelling + marktvergelijk). Als dat onnodig ingewikkeld voelt: niet doen.
Box 3 na passeren
Bij het gezin: het 75 m²-deel is verhuurd in box 3. In de praktijk vaak 100% WOZ (leegwaarderatiotabel bij jaarhuur > 5% van deel-WOZ, of als familieverhuur niet zakelijk onderbouwd is). Evenredig schulddeel ook box 3. (Zie Kennisgroepstandpunt Belastingdienst (KG051202316) over mantelzorgwoning, eigenwoningregeling en box 3)
Bij verhuur aan een gelieerde partij met niet-derde voorwaarden (bv. te lage huur) moet je uitgaan van 100% WOZ
Bij de ouders: niets in box 3 (zij huren; er is geen woonrecht).
Erfrecht & partners
Zelfde lijn als bij route 1: niet-inbrengplichtig motiveren in het testament; korte VSO tussen partners over (geen) vergoedingsrechten (nominaliteitsleer uit; beleggingsleer alleen bij verkoop vóór sloop met meerwaarde).
Waarom ik hier route 1 heb geadviseerd
Duidelijkheid en rust voor de ouders: geen huurrecht, geen WWS-dynamiek; RUB eindigt van rechtswege.
Fiscale efficiëntie: de 6%-systematiek met factor drukt de schenking aanzienlijk.
Familievrede: sloopclausule + VSO voorkomt discussies met broers/zussen en tussen partners.
Over de auteur
Willem Jonkers is gecertificeerd financieel planner, estate planner en register erkend scheidingsadviseur. Hij heeft in die combinatie van certificeringen en ervaring veel kennis van de relatie tussen de financiële én juridische organisatie binnen gezinnen en de onderneming. Lees meer over Willem of over zijn integrale financiële planning in Rotterdam en omstreken.
LET OP MOGELIJKE WETSWIJZIGING 2028: Wijziging systematiek rekenrente
Bronnen
Relevante wetsartikelen
BW 3:226 – Recht van gebruik en bewoning (regels van vruchtgebruik gelden, strikt persoonlijk, niet-overdraagbaar/bezwaarbaar).
BW 1:87 – Vergoedingsrechten tussen echtgenoten/partners (beleggingsleer als hoofdregel; nominaliteitsleer uitsluiten kan je contractueel duiden).
BW 7:900 – Vaststellingsovereenkomst (VSO om afspraken over vergoedingsrechten te fixeren).
Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikel 2 — verkrijging van onroerende zaken en daarop gevestigde rechten.
Successiewet 1956, artikelen 7 en 10 — behouden genot en de behandeling bij overlijden, inclusief verminderingen voor zover van toepassing.
Fiscale waardering: kernregelingen en tabellen
Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 (UB SW)– waardering vruchtgebruik/gebruik & bewoning (6%-systematiek + leeftijdsfactor; ook leegwaarderatio voor verhuurde woningen).
Belastingdienst – Waarde vruchtgebruik/blote eigendom (SW) – stap-voor-stap uitleg met 6% + factor (tabel).
Belastingdienst – Tabel 1 (vruchtgebruik) – officiële leeftijdsfactoren.
Belastingdienst – Waarde vruchtgebruik (IB/box 3) – toelichting waardering in de inkomstenbelasting (4%-benadering + factor).
Box 3 verhuur/alternatieven
Leegwaarderatio – waardering verhuurde woning (hoe de jaarhuur/WOZ-verhouding tot de ratio leidt; sinds 2023 vernieuwde tabel).
Kamerverhuurvrijstelling – alléén bij onzelfstandige kamer in eigen woning (dus niet bij zelfstandige unit met eigen keuken/sanitair).
Kennisgroepstandpunt Belastingdienst (KG051202316) over mantelzorgwoning, eigenwoningregeling en box 3.
Huur/WWS en vergunningen (praktisch)
Huurcommissie – Huurprijscheck (WWS-puntentelling en maximale kale aanvangshuur).
Rijksoverheid – Max. huur en WWS-uitleg (punten → maximale huur).
Rijksoverheid – Bouwregels mantelzorgwoning (vaak vergunningsvrij; altijd gemeente afstemmen).
Regelhulp (VWS) – Mantelzorgwoning (toelichtingen en verwijzingen).
Belastingdienst Kennisgroep – Mantelzorgwoning kwalificeert niet als eigen woning (IB): veelvoorkomende situatie en box-3-benadering bevestigd.
Veel gestelde vragen
1. Is een mantelzorgunit bij mijn kind een “eigen woning” voor box 1?
In deze casus niet. De ouders krijgen geen eigendom en vormen een afzonderlijk huishouden. Voor het kind dient de zelfstandige unit niet als eigen hoofdverblijf. Bij de beschreven route met een recht van gebruik en bewoning vallen het woonrecht van de ouders en de daarmee belaste eigendom van het kind in box 3. Andere eigendoms- of woonafspraken kunnen tot een andere uitkomst leiden.
2. Waarom rekent de fiscus met 6% bij schenk/erf en 4% in box 3?
Dit zijn de forfaitaire jaarlijkse waarderingspercentages voor het hier beschreven woonrecht: 6% voor de schenk- en erfbelasting en 4% voor box 3. De jaarwaarde wordt vermenigvuldigd met de toepasselijke leeftijdsfactor. Bij een levenslang recht voor twee personen dat eindigt bij het overlijden van de langstlevende wordt gerekend met de leeftijd van de jongste min 5 jaar voor de Successiewet en min 10 jaar voor box 3.
3. Hoe bepaal ik een “redelijke” huur als we Route 2 (huur) kiezen?
Maak een WWS-puntentelling en bepaal of een wettelijke maximale huurprijs geldt. Onderbouw binnen die grenzen een gebruikelijke huur, bijvoorbeeld met vergelijkbare woningen. De wettelijke maximale huur is geen vrijwillige korting. Voor een eventuele huurlast moet duidelijk zijn welk extra, afdwingbaar voordeel de ouders krijgen ten opzichte van een gebruikelijke, wettelijk toegestane huur.
4. Geldt de kamerverhuurvrijstelling als mijn ouders een zelfstandige unit huren?
Nee. De kamerverhuurvrijstelling geldt voor onzelfstandige woonruimte in de eigen woning en kent aanvullende voorwaarden. Een zelfstandige mantelzorgunit met eigen voorzieningen valt er niet onder.
5. Hoe werkt de waardering van een verhuurde unit in box 3?
Bij gewone verhuur is de WOZ-waarde van het verhuurde deel het uitgangspunt. Als de leegwaarderatio van toepassing is, hangt het percentage af van de verhouding tussen de jaarlijkse kale huur en de WOZ-waarde. Bij familieverhuur tegen een niet-marktconforme huur geldt geen lagere waardering via die tabel. Alleen familie zijn is daarvoor niet voldoende. Voor een niet afzonderlijk overdraagbaar woningdeel kunnen aanvullende waarderingsregels gelden. Bij een afzonderlijk genotsrecht is ook de waardering van dat recht van belang.
6. Heb ik voor een mantelzorgwoning een vergunning nodig?
Dat hangt af van de locatie, het bouwplan en de geldende bouw- en omgevingsregels. Een mantelzorgwoning kan onder voorwaarden vergunningvrij zijn. Controleer dit vooraf via het Omgevingsloket en de gemeente; soms is een vergunning of melding nodig. De fiscale behandeling wordt afzonderlijk beoordeeld.