Casus: Mantelzorgwoning & belasting: twee routes die wél werken
De casus is echt. De inhoud is geanonimiseerd conform mijn beleid.
Mantelzorg is mooi. Gemeenten zijn vaak coulant: met een melding of een lichte vergunning mag een mantelzorgunit er komen, juist om families te helpen. Maar die coulance stopt bij de fiscus. De Belastingdienst kijkt met eigen regels en komt gewoon langs om te heffen. In deze blog leg ik helder uit hoe je het netjes en eerlijk regelt – conform mijn onafhankelijke werkwijze.
We lopen een geanonimiseerde casus door met fictieve bedragen die ik als financieel adviseur in Rotterdam heb geadviseerd. Het erfrecht en financiële planning komen in deze casus samen. Ik zet twee werkbare routes naast elkaar:
Route 1: schenking onder last + recht van gebruik en bewoning (RUB) + bruikleen (géén huur)
Route 2: huur (met WWS/huurbescherming), eventueel óók schenking onder last via een huurlast.
Je leest ook waarom ik in deze casus route 1 heb geadviseerd, waarom voor de Successiewet 6% geldt (nog wel, maar wijzigt) en in box 3 4%. En waarom een sloopclausule in deze casus geen formaliteit is, maar juist rust geeft.
De casus in 1 minuut
Wie? Gepensioneerd stel uit Maastricht, vier kinderen.
Plan? Ouders verkopen hun huis en trekken in bij hun zoon en schoondochter in Rotterdam.
Woning? Totale woonoppervlakte 330 m²; mantelzorgdeel 75 m² met eigen ingang, keuken en sanitair (zelfstandig).
Adres? Geen kadastrale splitsing en geen eigen adres.
Eigendom? Blijft 100% bij zoon/schoondochter. Ouders krijgen geen eigendom.
Verbouwing? Betaald door ouders, max. € 125.000.
Sloopclausule? Ja: na overlijden van de langstlevende ouder wordt de unit gesloopt (licht, zicht en waarde van de woning herstellen).
Vragen? Hoe werkt dit fiscaal? Wat betekent het erfrechtelijk? Welke route past het best?
Rekenbasis
WOZ-peildatum woning: € 646.000.
Deelwaarde mantelzorgdeel: 75 / 330 = 22,727% ⇒ € 146.818.
Leeftijd jongste ouder bij passeren: 79.
Waarom 6% en 4%?
Successiewet (schenken/erven): reken met 6% per jaar over de (deel)waarde van het goed, vermenigvuldigd met een leeftijdsfactor. Bij een recht op twee levens dat eindigt bij de langstlevende neem je jongste − 5. Met 79 → 74 ⇒ factor 7.
Inkomstenbelasting (box 3): reken met 4% per jaar over de (deel)waarde, met een leeftijdsfactor van jongste − 10 bij twee levens. Met 79 → 69 ⇒ factor 9.
Dit zijn vaste waarderingsregels voor genotsrechten: 6% voor de Successiewet, 4% voor box 3, elk met een eigen factor.
Route 1 — Schenking onder last + RUB + bruikleen (géén huur)
Wat je tekent
Notariële schenkingsakte onder last: ouders schenken de verbouwing (max. € 125.000) aan één kind (hier: de zoon), “vrij van recht” (ouders betalen de schenkbelasting).
RUB-akte: ouders krijgen een recht van gebruik en bewoning op 75 m², voor beide levens, eindigend bij de langstlevende.
Bruikleen/kostgeld: geen huur; hooguit een nette afspraak over nuts/verzekeringen.
Sloopclausule: in akte én in de testamenten. Sloop na overlijden langstlevende; kosten uit diens nalatenschap (een sloopdepot kan handig zijn).
Waarom deze route vaak het best past bij mantelzorg
Duidelijkheid: geen huurbescherming, geen WWS; het gaat om wonen en zorgen, niet om een huurrelatie.
Fiscaal efficiënt: de waarde van het woonrecht is een last op de schenking en drukt het belaste bedrag.
Eerlijk richting broers/zussen: door sloop blijft er geen blijvende vermogenssprong achter.
Rekenvoorbeeld (indicatief)
Waarde woonrecht (SW) = 6% × € 146.818 × factor 7 ≈ € 61.664.
Schenking onder last = € 125.000 − € 61.664 = € 63.336.
Vrij van recht (ouders betalen de schenkbelasting) ⇒ na vrijstelling en bruteren ≈ € 6.291.
Cash-out nu (excl. notaris/depot) = € 131.291.
Box 3 na passeren
Bij het gezin (kinderen): het 75 m²-deel is geen eigen woning ⇒ box 3 als blote eigendom.
RUB-waarde (IB) = 4% × € 146.818 × factor 9 ≈ € 52.855.
Blote eigendom = € 146.818 − € 52.855 = € 93.964 (belegging in box 3).
Evenredig deel van de hypotheekschuld verhuist mee naar box 3; rente over dát deel is niet meer aftrekbaar.
Bij de ouders: RUB-waarde (≈ € 52.855) in box 3.
Erfrecht & partners
Niet-inbrengplichtig motiveren in het testament: mantelzorg + sloop; er is geen blijvende bevoordeling. (Legitieme regels blijven gelden.)
VSO tussen zoon en schoondochter over vergoedingsrechten:
Constateren: verbouwing + RUB + sloop geven geen vermogensverschuiving naar de partner.
Nominaliteitsleer uitsluiten; beleggingsleer alleen bij verkoop vóór sloop met aantoonbare meerwaarde.
Hecht de VSO aan de akte.
Route 2 — Huur (zelfstandige unit), met of zonder huurlast als schenking
Wat je tekent
Notariële schenkingsakte (ouders schenken € 125.000 aan de zoon, vrij van recht).
Huurcontract zelfstandige woonruimte: huurbescherming; Bij elk nieuw huurcontract, in alle segmenten (ook vrije sector), is een WWS-puntentelling als bijlage verplicht. Gemeenten handhaven en kunnen boetes opleggen. Praktisch betekent dit: puntentelling opstellen, onderbouwing bewaren en bij wijzigingen actualiseren. Dit maakt Route 2 administratief zwaarder dan Route 1.
Sloopclausule: aanvullende overeenkomst + testament.
Twee smaken
Route 2B (simpel) — geen last
Schenking = € 125.000 → vrij van recht ≈ € 13.143 schenkbelasting.
Kies dit als je markthuur vraagt en geen extra techniek wilt.
Route 2A (technischer) — schenking onder last via huurlast
Leg vast dat je onder WWS-maximum verhuurt i.p.v. markt.
Waarde last ≈ contante waarde van het jaarlijkse huurverschil × factor 7.
Drukt de belaste schenking (scheelt vaak enkele duizenden), maar vraagt onderbouwing (puntentelling + marktvergelijk). Als dat onnodig ingewikkeld voelt: niet doen.
Box 3 na passeren
Bij het gezin: het 75 m²-deel is verhuurd in box 3. In de praktijk vaak 100% WOZ (leegwaarderatiotabel bij jaarhuur > 5% van deel-WOZ, of als familieverhuur niet zakelijk onderbouwd is). Evenredig schulddeel ook box 3. (Zie Kennisgroepstandpunt Belastingdienst (KG051202316) over mantelzorgwoning, eigenwoningregeling en box 3)
Bij verhuur aan een gelieerde partij met niet-derde voorwaarden (bv. te lage huur) moet je uitgaan van 100% WOZ
Bij de ouders: niets in box 3 (zij huren; er is geen woonrecht).
Erfrecht & partners
Zelfde lijn als bij route 1: niet-inbrengplichtig motiveren in het testament; korte VSO tussen partners over (geen) vergoedingsrechten (nominaliteitsleer uit; beleggingsleer alleen bij verkoop vóór sloop met meerwaarde).
Waarom ik hier route 1 heb geadviseerd
Duidelijkheid en rust voor de ouders: geen huurrecht, geen WWS-dynamiek; RUB eindigt van rechtswege.
Fiscale efficiëntie: de 6%-systematiek met factor drukt de schenking aanzienlijk.
Familievrede: sloopclausule + VSO voorkomt discussies met broers/zussen en tussen partners.
Timing-tip: passeer idealiter vóór de 80e verjaardag van de jongste ouder; daarna veranderen de factoren en kan de schenkbelasting stijgen.
Verder lezen & persoonlijk advies
In deze casus kwamen mijn diensten Financiële planning en Erfrechtadvies samen.
Deze casus speelde in Rotterdam, maar ik werk ook in andere gemeenten in Utrecht, Zuid-Holland en Noord-Brabant. Op mijn locatiepagina vind je jouw gemeente.
LET OP MOGELIJKE WETSWIJZIGING 2028: Rekenrente successsiewet
Bronnen
Relevante wetsartikelen
BW 3:226 – Recht van gebruik en bewoning (regels van vruchtgebruik gelden, strikt persoonlijk, niet-overdraagbaar/bezwaarbaar).
BW 1:87 – Vergoedingsrechten tussen echtgenoten/partners (beleggingsleer als hoofdregel; nominaliteitsleer uitsluiten kan je contractueel duiden).
BW 7:900 – Vaststellingsovereenkomst (VSO om afspraken over vergoedingsrechten te fixeren).
Fiscale waardering: kernregelingen en tabellen
Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 (UB SW) – waardering vruchtgebruik/gebruik & bewoning (6%-systematiek + leeftijdsfactor; ook leegwaarderatio voor verhuurde woningen).
Belastingdienst – Waarde vruchtgebruik/blote eigendom (SW) – stap-voor-stap uitleg met 6% + factor (tabel).
Belastingdienst – Tabel 1 (vruchtgebruik) – officiële leeftijdsfactoren.
Belastingdienst – Waarde vruchtgebruik (IB/box 3) – toelichting waardering in de inkomstenbelasting (4%-benadering + factor).
Box 3 verhuur/alternatieven
Leegwaarderatio – waardering verhuurde woning (hoe de jaarhuur/WOZ-verhouding tot de ratio leidt; sinds 2023 vernieuwde tabel).
Kamerverhuurvrijstelling – alléén bij onzelfstandige kamer in eigen woning (dus niet bij zelfstandige unit met eigen keuken/sanitair).
Kennisgroepstandpunt Belastingdienst (KG051202316) over mantelzorgwoning, eigenwoningregeling en box 3.
Huur/WWS en vergunningen (praktisch)
Huurcommissie – Huurprijscheck (WWS-puntentelling en maximale kale aanvangshuur).
Rijksoverheid – Max. huur en WWS-uitleg (punten → maximale huur).
Rijksoverheid – Bouwregels mantelzorgwoning (vaak vergunningsvrij; altijd gemeente afstemmen).
Regelhulp (VWS) – Mantelzorgwoning (toelichtingen en verwijzingen).
Belastingdienst Kennisgroep – Mantelzorgwoning kwalificeert niet als eigen woning (IB): veelvoorkomende situatie en box-3-benadering bevestigd.
Veel gestelde vragen
1. Is een mantelzorgunit bij mijn kind een “eigen woning” voor box 1?
Nee. In de standaard casus kwalificeert die unit niet als eigen woning (niet jouw eigendom; bij het kind staat ze niet anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking). Fiscaal valt dit vaak in box 3. (Bron: Kennisgroepen Belastingdienst, KG051202316)
2. Waarom rekent de fiscus met 6% bij schenk/erf en 4% in box 3?
Dat zijn vaste waarderingspercentages voor genotsrechten: 6% in de Successiewet (schenking/erf) en 4% voor de inkomstenbelasting (box 3), vermenigvuldigd met een leeftijdsfactor uit de tabel (bij twee levens: jongste −5 voor SW, jongste −10 voor IB).
3. Hoe bepaal ik een “redelijke” huur als we Route 2 (huur) kiezen?
Onderbouw met de WWS-puntentelling (oppervlakte, energie, WOZ-component etc.). De Huurcommissie heeft een rekentool; Rijksoverheid legt de systematiek uit. Marktvergelijk erbij maakt je dossier sterker.
4. Geldt de kamerverhuurvrijstelling als mijn ouders een zelfstandige unit huren?
Nee. Die vrijstelling geldt alleen voor onzelfstandige kamers in je eigen woning (geen eigen keuken/sanitair). Een zelfstandige mantelzorgunit valt er dus niet onder.
5. Hoe werkt de waardering van een verhuurde unit in box 3?
Je start bij de WOZ van het verhuurde deel en past – afhankelijk van huur/WOZ-verhouding – de leegwaarderatio toe. Bij (familie)verhuur zonder stevige onderbouwing of bij relatief hoge huur kan de uitkomst in de praktijk dicht bij 100% WOZ liggen.
6. Heb ik voor een mantelzorgwoning een vergunning nodig?
Gemeenten zijn vaak coulant: regelmatig kan het vergunningsvrij of met slechts een melding. Check altijd je gemeente en de actuele regels (Rijksoverheid/Regelhulp). Let op: deze publiekrechtelijke soepelheid loopt niet gelijk met fiscale behandeling.